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제목 신사동 근린건물 1차답사기
작성자 지스옥션 조회수 2579
안녕하세요. 지스옥션 안재흥입니다.

오늘은 강남 신사동에 나와있는 근린건물 답사기를 올려봅니다. 부동산투자에 관심을 가지는 많은 분들의 공통된 꿈이 있죠.
"나도 이런 번듯한 건물 하나 가져봤으면..." 하고 주변에 짱짱한 건물들 보면서 부러워하는거죠. 저도 그렇습니다. 다니면서 임대가 짱짱히 나오는 물건보면 그렇게 탐날 수가 없습니다.

이번에 신사동 물건은 위치도 좋고 외관도 깔끔하고 이래저래 사전답사의 가치가 있다고 생각되서 한번 다녀와 봤습니다. 가끔 시간이 되면 1차 답사한 물건들에 대해 조금씩 올려보겠습니다.

물건은 이겁니다.

겉에서 보면 엇비슷하게 생긴 2동의 건물이 한번에 같이 진행되는 케이스입니다.

요것이 원래는 1번, 2번 나눠서 진행되다가 2번물건만 먼저 110억정도에 낙찰이 되었었습니다. 왜 그 가격에 받았었는지야 좀 더 확인을 해봐야 알겠습니다만 어쨌든 낙찰이 되고나서 "매각불허가"결정이 났습니다. 음... 스토리가 짐작은 가지만 불확실한 것이니 그 얘기는 넘어가기로 하구요,,,

위치가 썩 괜찮습니다.



음... 워낙 유명한 동네입니다. 
위치상으로 보아 약간 흐르는 상권으로 사옥 또는 병원 등으로 임대 및 사용하기에 적합해 보입니다. 바로 앞 횡단보도가 위치해 있네요.



 근데 요것이 앞에서 보면 2층 부분에서 두동의 건물이 붙어 있는 듯 보입니다만 실제로는 그렇지를 않습니다. 정면에서 보아 왼쪽은 지층이 기계실밖에 없고, 오른쪽은 지층이 상당히 넓습니다. 그래서 오른쪽 건물이 연면적이 크네요. 지층을 제외하고는 왼쪽 건물이 전체적으로 반듯해 보였습니다.




뒤에서 봤을 때 모습입니다. 에이동(1층 파리바게트)이라 칭하겠습니다. 사진 좌측으로 조금 보이는 것이 비동입니다.
가서 보니 비동은 뒤쪽이 많이 깍여 있습니다. 용도도 주택이구요.



보다시피 앞쪽에서의 모습과 뒷모습이 매우 다릅니다. 사용용도에 적합한지 충분한 검토가 필요한 부분입니다. 단순 사옥용도라면 에이동을 선호할 것으로 보이는데 충분한 검토가 필요한 부분입니다. 대지면적이나 연면적은 비동이 큽니다.

지하나 기계주차장은 따로 없습니다. 필지 뒷쪽으로 1층에 주차장이 확보되어 있고 매우 혼잡한 길목은 아니라 주차관리인이 있으면 주차관리도 어렵지 않아 보입니다. 상당기간 건물관리가 부실해 보입니다. 명도후에 열심히 관리하면 문제는 없어 보입니다.

가볍게 검토하고 돌아오면서 생각한 부분입니다.

1. "감정가액이 다소 과할 수 있겠다."
토지면적이나 건물로 보아서는 감정가액까지 호가를 부를 수는 있겠으나 실제 사용가치 측면에서는 다소 높지 않나 생각됩니다.  

2. "명도가 다소 까다롭겠다."
현재까지의 진행과정이나 현지에서 들은 바에 의하면 다소 명도난이도는 있어 보입니다.

3. "임대수익보다는 사옥 등이 적합하다"

이런 생각하면서 돌아왔습니다. 간단한 현장답사만 하고 돌아왔습니다만 본인에게 적합한 물건(병원, 사옥 등)이라면 적극적으로 검토할 만한 가치가 있어 보입니다.

2012년 11월 19일
작성자 : 안재흥 이사
alilang@zisauction.com

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